Le prix de l’immobilier ne cesse d’augmenter au Canada – surtout dans les grands centres urbains –, de sorte qu’il est de plus en plus difficile pour les jeunes adultes d’accéder à la propriété. L’aide financière apportée par les parents qui en ont les moyens peut grandement changer la donne. Il existe plusieurs façons d’aider vos enfants à acheter leur première maison. Toutefois, avant de prendre une telle décision, il est important de tenir compte des aspects financiers, juridiques et émotionnels de chacune des options.
Voici une liste des éléments que doivent considérer les parents canadiens qui souhaitent aider leurs enfants à accéder à la propriété.
Contribuer à la mise de fonds
Le moyen le plus simple d’aider vos enfants est de leur fournir l’argent pour une mise de fonds. Comme il n’y a pas d’impôt sur les dons au Canada, vous n’aurez pas d’impôt à payer sur la somme léguée et votre enfant n’aura pas à la déclarer dans ses revenus. Il y a cependant d’autres points importants à garder à l’esprit :
Documentation : la plupart des prêteurs hypothécaires exigeront une lettre confirmant que la somme est un don, non un prêt qui devra être remboursé. Cela aide à garantir l’exactitude des ratios d’amortissement de la dette de votre enfant.
Risques reliés aux biens familiaux : si votre enfant se séparait, divorçait ou ne vivait plus en union de fait, la somme léguée pourrait faire partie des biens familiaux et serait partageable avec l’ancien(ne) conjoint(e) si elle avait servi à faire l’achat d’une maison.
Pour protéger le don, vous pourriez demander à votre enfant et à son (sa) conjoint(e) de reconnaître, au moyen d’un contrat familial comme un contrat de mariage ou un accord de cohabitation, que le don ne fera pas l’objet d’un partage en cas de rupture de leur relation. Les règles relatives au partage de biens familiaux peuvent être complexes; si vous souhaitez protéger le don fait à votre enfant, demandez conseil à un(e) professionnel(le) compétent(e).
Impact sur vos finances : assurez-vous ne pas mettre votre propre plan financier en péril. Votre conseiller ou conseillère IG* peut soumettre votre plan à divers scénarios pour s’assurer qu’il sera conforme à vos besoins même après un don important en espèces.
Faire un prêt plutôt qu’un don
Si vous n’êtes pas à l’aise de faire un don, vous pourriez opter pour un prêt. Celui-ci devrait être officialisé au moyen d’un billet à ordre et d’une convention de prêt précisant les modalités de remboursement, le taux d’intérêt (s’il y a lieu) et toute autre condition.
Avantages :
- Vous conservez des droits reconnus par la loi vis-à-vis des fonds.
- Vous pouvez préciser des modalités protégeant la somme au cas où votre enfant se séparerait de son (sa) conjoint(e).
- Si vous avez plusieurs enfants, cette façon de procéder maintient l’équité entre eux.
Inconvénients :
- Le prêt pourrait avoir un effet sur l’admissibilité de votre enfant à un prêt hypothécaire. Les prêteurs incluront les obligations liées à l’emprunt dans le calcul de l’amortissement de la dette.
- Un prêt comporte une certaine complexité et peut ternir la relation parent-enfant s’il n’est pas remboursé.
Si vous optez pour cette solution, consultez un(e) avocat(e) ou un(e) notaire pour rédiger une convention de prêt appropriée qui protégera toutes les parties et permettra de s’assurer que les attentes sont claires.
Cosigner le prêt hypothécaire
Une autre option est de cosigner le prêt hypothécaire. Votre enfant pourra ainsi obtenir plus facilement un prêt hypothécaire, surtout si son revenu n’est pas suffisant.
Par contre, cosigner un prêt hypothécaire est un engagement sérieux. Vous ne bénéficiez d’aucun droit de propriété dans le bien, mais vous êtes légalement responsable de l’entièreté du prêt si votre enfant n’est pas en mesure d’effectuer les versements hypothécaires. De nombreuses personnes se portent garantes d’un prêt sans en comprendre parfaitement les implications et découvrent plus tard qu’elles sont responsables d’une dette imprévue qu’elles n’ont pas les moyens d’assumer.
Cosigner un prêt hypothécaire peut également affecter votre cote de crédit et limiter votre capacité d’emprunter à l’avenir. On ne devrait envisager cette solution que si on est prêt financièrement à assumer le prêt hypothécaire et que l’on comprend tous les risques de garantir un prêt. Qui plus est, si vous cosignez un prêt hypothécaire, le prêteur pourrait exiger que vous ayez un droit de propriété dans le bien.
Épargne libre d’impôt
Avant de faire un don, déterminez si votre enfant tire pleinement avantage des comptes d’épargne fiscalement avantageux pouvant servir à faire l’achat d’une propriété :
Compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP) :
Ce nouveau compte enregistré permet aux Canadiens et Canadiennes d’économiser jusqu’à 8 000 $ par année, avec un plafond à vie de 40 000 $. En règle générale, les cotisations sont déductibles d’impôt et les retraits (s’ils servent à faire l’achat d’une première propriété) sont libres d’impôt. Vous ne pouvez pas cotiser directement au CELIAPP de votre enfant, mais vous pouvez lui faire un don qu’il utilisera pour verser une cotisation.
Régime enregistré d’épargne-retraite (REER) et Régime d’accession à la propriété (RAP) :
Votre enfant peut retirer jusqu’à 60 000 $ de son REER dans le cadre du RAP afin de faire l’achat d’une première maison. La somme doit être remboursée sur une période de 15 ans, commençant la deuxième année suivant l’année du retrait.
CELI :
Une somme léguée à votre enfant peut aussi servir à cotiser à son compte enregistré libre d’impôt (CELI), où elle se capitalisera à l’abri de l’impôt et pourra être retirée en tout temps, éventuellement pour faire l’achat d’une propriété.
Dynamique familiale et équité
L’argent et l’immobilier peuvent être des sujets émotionnels. Si vous avez plusieurs enfants, réfléchissez à l’effet que le soutien à l’un seul d’entre eux pourrait avoir sur la dynamique familiale. Offrirez-vous le même soutien à vos autres enfants? Dans la négative, comment allez-vous gérer le sentiment potentiel d’injustice?
Certains parents choisissent de faire le suivi des dons ou des prêts consentis de leur vivant et d’égaliser les choses dans leur testament. D’autres font preuve d’ouverture et de transparence quant aux raisons de leurs choix. Les parents qui se soucient de traiter leurs enfants équitablement lorsqu’ils consentent des dons ou des prêts de leur vivant devraient consulter un(e) notaire ou un(e) avocat(e), surtout s’ils veulent que ces sommes soient comptabilisées dans leur testament ou à leur décès.
Protection contre les imprévus
Vous pouvez souhaiter avoir une protection au cas où votre enfant se séparerait de son (sa) conjoint(e), connaîtrait des ennuis financiers ou aurait de la difficulté à effectuer les versements hypothécaires. Voici des exemples de stratégies de protection :
- Signer un accord juridique précisant ce qu’il advient de la maison (ou de votre don) dans divers scénarios.
- Documenter le don ou le prêt, ce qui peut être utile lors de la planification successorale ou en cas de différends.
Avant de prendre une décision...
Aider votre enfant à faire l’achat d’une première maison peut être l’un des dons les plus généreux et les plus percutants que vous pouvez faire. Toutefois, c’est aussi une décision qui a des implications à long terme sur vos finances et sur votre relation avec votre enfant et l’ensemble de votre famille.
Avant de prendre une décision, envisagez d’en discuter avec votre conseiller ou conseillère IG, un(e) fiscaliste, un(e) notaire ou un(e) avocat(e). On saura vous aider à évaluer vos options et à choisir celle qui s’harmonise le mieux avec votre plan financier et vos valeurs, tout en réduisant au minimum vos risques. Si vous n’avez pas de conseiller ou conseillère IG, vous pouvez en trouver un ou une ici.
Ce contenu, rédigé et publié par IG Gestion de patrimoine, contient des renseignements de nature générale seulement. Son but n’est pas de vous inciter à acheter ou à vendre des produits de placement précis, ni de vous fournir des conseils juridiques, fiscaux ou de placement. Il convient d’obtenir des conseils adaptés à votre situation personnelle auprès d’un conseiller ou d’une conseillère d’IG Gestion de patrimoine.
Les prêts hypothécaires sont offerts par La Compagnie de Fiducie du Groupe Investors Ltée, une société de fiducie sous réglementation fédérale, et les services de courtage sont offerts par nesto Inc. Permis : comme maison de courtage d’hypothèques, Ontario 13044, Saskatchewan 316917, Nouveau-Brunswick 180045101, Nouvelle-Écosse 202507230; comme cabinet en courtage hypothécaire, Québec 605058; Colombie-Britannique, Alberta, Manitoba, Terre-Neuve/Labrador, Î.-P.-É., Yukon, Nunavut, Territoires du Nord-Ouest.
* Au Québec, un représentant ou une représentante en épargne collective.
