Quand vient le temps d’acheter une maison ou de renouveler votre prêt hypothécaire, l’une des décisions les plus importantes que vous devez prendre est de choisir entre un taux hypothécaire fixe ou variable pour votre prêt. Bien des gens préfèrent un taux hypothécaire fixe en raison de sa stabilité; ils savent ainsi exactement le montant de leur mensualité et la portion appliquée au remboursement de leur capital, peu importe la fluctuation du taux d’intérêt directeur (également connu sous le nom de taux de financement à un jour) de la Banque du Canada (BdC).
Or, les prêts hypothécaires à taux variable ont le potentiel de vous faire économiser beaucoup d’argent à long terme. Par le passé, les taux hypothécaires variables ont été inférieurs aux taux hypothécaires fixes (même si cette tendance s’est renversée ces dernières années) et, dans le cadre d’un contrat de prêt hypothécaire à taux variable, les intérêts versés diminuent presque chaque fois que la BdC réduit son taux directeur.
Bien que les personnes optant pour un taux hypothécaire variable puissent certainement être avantagées en période de baisse des taux, elles peuvent aussi connaître des difficultés lorsque les taux augmentent soudainement. En 2022, par exemple, le taux d’intérêt directeur de la BdC est passé de 0,25 % à 4,25 %. Quiconque détenant un prêt hypothécaire à taux variable cette année-là aurait constaté soit une augmentation considérable de ses versements hypothécaires, soit une réduction substantielle du montant appliqué au remboursement de son capital, et peut-être même la prolongation de la période d’amortissement de son prêt.
Pour vous aider à choisir entre un prêt hypothécaire à taux fixe ou à taux variable, examinons les différences entre les deux et le fonctionnement de chacun. Quels sont les avantages et les inconvénients de chacun? Et, surtout, lequel vous convient le mieux?
Qu’est-ce qu’un prêt hypothécaire à taux fixe et comment fonctionne-t-il?
Peu importe que vous choisissiez un prêt hypothécaire à taux variable ou à taux fixe, vous devrez payer de l’intérêt sur le montant emprunté. Dans le cas d’un prêt hypothécaire à taux fixe, vous obtenez un taux d’intérêt précis qui reste le même pendant toute la durée de votre contrat (soit habituellement entre un et cinq ans, les contrats de cinq ans étant les plus répandus).
Par conséquent, l’une des principales différences, c’est que le prêt hypothécaire à taux fixe vous permet de savoir quel taux d’intérêt sera en vigueur du début à la fin. Ainsi, vos versements hypothécaires et le montant remboursé sur votre capital hypothécaire (le solde qui reste à payer sur votre prêt hypothécaire) resteront les mêmes pendant toute la durée de votre prêt.
Les taux hypothécaires fixes sont, dans l’ensemble, fondés sur les rendements obligataires de la BdC (bien qu’ils soient un peu plus élevés que ceux-ci, une différence appelée écart). Si ces rendements obligataires augmentent, les taux hypothécaires fixes augmentent également, et vice versa.
Une fois que vous avez choisi un prêt hypothécaire à taux fixe, vous ne pouvez le changer avant votre renouvellement hypothécaire, à moins de résilier votre contrat (ce qui entraîne normalement une pénalité importante).
Durée vs amortissement du prêt hypothécaire
Au Canada, la durée d’un prêt hypothécaire est la période pendant laquelle le contrat hypothécaire sera en vigueur. Le contrat avec le prêteur hypothécaire détaillera vos conditions, y compris le type et le montant des intérêts facturés, les privilèges de remboursement anticipé, etc. La durée des prêts hypothécaires est généralement de cinq ans ou moins.
L’amortissement d’un prêt hypothécaire est la période nécessaire pour rembourser en totalité le prêt hypothécaire, en fonction du montant dû et du taux d’intérêt. Les périodes d’amortissement sont généralement de 25 ans (parfois 30) pour l’achat d’une première maison et diminuent à mesure que la somme due est remboursée.
Qu’est-ce qu’un prêt hypothécaire à taux variable et comment fonctionne-t-il?
Si vous contractez un prêt hypothécaire à taux variable, le taux d’intérêt sera basé sur le taux préférentiel de votre prêteur, lequel est lui-même basé sur le taux directeur de la BdC. Habituellement, le taux hypothécaire variable correspond au taux préférentiel du prêteur moins un certain montant (par exemple, moins 50 points de base ou 0,5 point de pourcentage). À titre d’exemple, si votre prêt hypothécaire est offert au taux préférentiel moins 50 points de base et que le taux préférentiel affiché est de 5 %, vous paierez des intérêts de 4,5 %.
Cependant, comme son nom l’indique, il pourrait y avoir une variation dans le taux que vous payez pendant la durée du contrat hypothécaire. Les taux préférentiels des prêteurs suivent généralement le taux directeur de la BdC. Donc, dans l’exemple donné, si la BdC réduisait son taux de 50 points de base (0,5 point de pourcentage) six mois plus tard, votre nouveau taux d’intérêt serait de 4 %.
La BdC utilise son taux directeur pour tenter de gérer l’inflation et l’économie. Si, par exemple, l’inflation est trop élevée, la BdC pourrait augmenter les taux d’intérêt pour aider à ramener l’inflation à son taux cible (qui est d’environ 2 %). Si l’économie est en difficulté, elle pourrait abaisser les taux pour stimuler les dépenses et aider à faire croître l’économie.
Il y a deux types de prêts hypothécaires à taux variable. L’un prévoit des versements hypothécaires fixes, même si le taux de la BdC varie, alors que l’autre rajuste à la fois le taux d’intérêt et le montant des versements hypothécaires lorsque le taux préférentiel change.
Si vous détenez un prêt hypothécaire à taux variable et à versements fixes et que le taux préférentiel augmente, vous continuerez de verser le même montant chaque mois. Cependant, la portion de votre mensualité qui sert à payer les intérêts augmentera, tandis que celle qui sert à rembourser le capital diminuera, ce qui rallongera la période d’amortissement de votre prêt hypothécaire (il vous faudra ainsi plus de temps pour le rembourser). À l’inverse, si les taux baissent et qu’une plus grande partie de votre mensualité sert à rembourser le capital, votre période d’amortissement sera raccourcie.
Si vous avez un prêt hypothécaire à taux variable qui rajuste vos versements hypothécaires, et que le taux préférentiel monte, vos mensualités augmenteront, mais votre période d’amortissement restera la même.
Contrairement à un prêt hypothécaire à taux fixe, vous n’avez pas les mains liées avec un prêt à taux variable. Vous pouvez passer à un taux fixe en tout temps pendant la durée de votre contrat, sans pénalité. Découvrez les circonstances dans lesquelles une telle décision pourrait s’avérer avantageuse.
Les avantages et inconvénients d’un prêt hypothécaire à taux fixe
L’un des grands avantages du prêt hypothécaire à taux fixe par rapport au prêt à taux variable, c’est que vous savez exactement quel taux vous paierez pendant toute la durée de votre prêt hypothécaire et de combien d’années vous réduirez votre période d’amortissement. C’est un gros avantage pour les personnes qui veulent avoir un meilleur contrôle sur leur budget ou qui sont réfractaires au risque.
En période de forte inflation et de hausse marquée des taux d’intérêt, il peut être à la fois réconfortant et financièrement avantageux d’avoir un taux hypothécaire qui ne change pas, peu importe ce que la BdC décide de faire.
Par contre, le prêt hypothécaire à taux fixe comporte aussi plusieurs inconvénients par rapport au prêt hypothécaire à taux variable. Auparavant, les taux fixes étaient plus élevés que les taux variables au moment de souscrire le prêt. Bien que cela n’ait pas été le cas ces dernières années (les taux variables étant plus élevés que les taux fixes), cette situation est peu susceptible de perdurer.
Le prêt hypothécaire à taux fixe est aussi moins souple, puisque vous ne pouvez pas le convertir en prêt hypothécaire à taux variable, à moins de résilier votre contrat.
Si vous devez résilier votre prêt hypothécaire pour une raison ou une autre, la pénalité que vous devrez payer est basée sur un calcul qu’on appelle le différentiel de taux d’intérêt, et elle sera beaucoup plus élevée (plusieurs milliers de dollars de plus) pour un prêt à taux fixe que pour un prêt à taux variable.
Les avantages et inconvénients d’un prêt hypothécaire à taux variable
Par le passé, les prêts hypothécaires à taux variable ont généralement permis aux propriétaires d’épargner pendant la durée de leur prêt. Normalement, le taux affiché est considérablement plus bas pour un prêt hypothécaire à taux variable que pour un prêt hypothécaire à taux fixe comparable. Cette différence peut aller jusqu’à 100 points de base (un point de pourcentage) et même plus. Comme le prêt hypothécaire à taux variable est plus risqué, le taux est habituellement réduit pour tenir compte de ce risque.
Bon nombre d’adeptes des prêts hypothécaires à taux variable citent des recherches de Moshe Milevsky, professeur de finance à l’Université York, qui a découvert qu’entre 1950 et 2000, les propriétaires canadiens auraient eu intérêt à choisir un prêt hypothécaire à taux variable presque 90 % du temps. Plus récemment, entre 2007 et 2022, le taux variable sur cinq ans a été inférieur au taux fixe sur cinq ans la majeure partie du temps, parfois même de manière considérable. Cependant, comme il a été mentionné ci-dessus, cela n’a pas été le cas depuis 2022.
Si vous détenez un prêt hypothécaire à taux variable et que le taux préférentiel baisse, soit vos versements hypothécaires diminueront, soit le montant remboursé sur votre capital augmentera.
Un gros avantage du prêt hypothécaire à taux variable, c’est que si vous devez résilier votre prêt, peu importe la raison, vous devrez généralement payer une pénalité équivalant à trois mois d’intérêts, ce qui est habituellement nettement moins que la pénalité qui vous sera réclamée dans le cas d’un prêt hypothécaire à taux fixe.
Vous pouvez aussi convertir votre prêt hypothécaire à taux variable en prêt hypothécaire à taux fixe en tout temps, sans pénalité.
Le principal inconvénient du prêt hypothécaire à taux variable, c’est que, si les taux d’intérêt augmentent, vos intérêts hypothécaires augmenteront aussi. Comme nous l’avons mentionné, cela peut se traduire soit par des versements hypothécaires plus élevés (qui peuvent miner votre budget), soit par des remboursements de capital moins élevés (ce qui peut rallonger la période d’amortissement de votre prêt hypothécaire).
Prêt hypothécaire à taux fixe ou variable : lequel vous convient le mieux?
La question est très suggestive dans la mesure où elle laisse entendre que l’un pourrait être meilleur que l’autre pour tout le monde. La meilleure option pour vous dépend de votre situation particulière, de votre tolérance au risque et du type de prêt hypothécaire qui s’intègre le mieux à votre plan financier.
La réponse dépendra également des taux au moment de prendre votre décision. Par exemple, si les taux variables sont à la hausse (environ 5 %), que les taux fixes sont plus élevés d’un point de pourcentage et que la BdC signale que les taux pourraient bientôt diminuer, alors un prêt hypothécaire à taux variable pourrait être une option judicieuse.
Par contre, si les taux variables sont considérablement plus élevés que les taux fixes (comme ce fut le cas récemment) et que le taux de la BdC est peu susceptible de baisser à court terme, alors un prêt hypothécaire à taux variable n’est peut-être pas le meilleur choix.
Plus important encore, tout prêt hypothécaire doit tenir compte de votre plan financier et ne pas se limiter à la simple distinction entre un prêt à taux fixe et à taux variable. Ainsi, la taille du prêt, le taux, la durée, la période d’amortissement, les mensualités, les privilèges de remboursement anticipé (le montant de votre capital que vous pouvez rembourser par anticipation), les pénalités de remboursement anticipé et la transférabilité (la capacité d’appliquer les modalités du prêt à une nouvelle maison) doivent être pris en compte.
Les prêts hypothécaires ne devraient pas être examinés isolément; il peut être vraiment avantageux d’inclure votre prêt hypothécaire dans votre plan financier. Après tout, il constitue normalement votre plus grosse dette. Cela pourrait vous permettre d’augmenter vos liquidités, de réduire vos dettes à intérêt élevé, de bonifier votre épargne-retraite et même de rembourser votre prêt hypothécaire plus rapidement.
Parlez à votre conseiller ou conseillère IG pour discuter du prêt hypothécaire qui vous convient le mieux et de la façon de l’intégrer avantageusement à votre plan financier. Si vous n’avez pas de conseiller ou conseillère IG, vous pouvez en trouver un ou une ici.
Ce contenu, rédigé et publié par IG Gestion de patrimoine, contient des renseignements de nature générale seulement. Son but n’est pas de vous inciter à acheter ou à vendre des produits de placement précis, ni de vous fournir des conseils juridiques, fiscaux ou de placement. Il convient d’obtenir des conseils adaptés à votre situation personnelle auprès d’un conseiller ou d’une conseillère d’IG Gestion de patrimoine.
Les prêts hypothécaires sont offerts par La Compagnie de Fiducie du Groupe Investors Ltée, une société de fiducie sous réglementation fédérale, et les services de courtage sont offerts par nesto Inc. Permis : comme maison de courtage d’hypothèques, Ontario 13044, Saskatchewan 316917, Nouveau-Brunswick 180045101, Nouvelle-Écosse 202507230; comme cabinet en courtage hypothécaire, Québec 605058; Colombie-Britannique, Alberta, Manitoba, Terre-Neuve-et-Labrador, Î.-P.-É., Yukon, Nunavut, Territoires du Nord-Ouest.
Les conseillers et conseillères hypothécaires sont des professionnel(le)s titulaires de permis qui ont un statut équivalent aux titres provinciaux suivants : sous-courtier en hypothèques/courtier en hypothèques en Colombie-Britannique, associé en hypothèques/courtier en hypothèques en Alberta, associé/courtier en hypothèques en Saskatchewan, vendeur d’hypothèques/représentant officiel au Manitoba, agent en hypothèques/courtier en hypothèques en Ontario, courtier hypothécaire au Québec, associé en hypothèques/courtier en hypothèques au Nouveau-Brunswick, courtier hypothécaire/courtier hypothécaire associé en Nouvelle-Écosse, courtier en hypothèques à Terre-Neuve-et-Labrador.
