La TLSU est une taxe annuelle de 1 % sur la valeur de biens immobiliers résidentiels vacants ou sous-utilisés au Canada. La date limite pour produire la première déclaration est le 1er mai 2023 (parce que le 30 avril tombe un dimanche).
Instauration de la taxe sur les logements sous-utilisés
En 2021, le gouvernement fédéral annonçait son intention de mettre en œuvre une taxe nationale annuelle de 1 % sur la valeur des biens immobiliers résidentiels vacants ou sous-utilisés appartenant à des personnes non résidentes et non canadiennes (cette taxe devant entrer en vigueur en 2022). La valeur de la propriété correspond à la valeur la plus élevée entre sa valeur évaluée et son prix de vente le plus récent en date du 31 décembre de cette année ou avant cette date.
Le but de cette nouvelle taxe était de ralentir le marché immobilier et de restreindre la spéculation par des non-résidents. La TLSU a été calquée sur les taxes sur l’inoccupation instaurées pour des raisons similaires en Colombie-Britannique et en Ontario.
Lorsque la TLSU a été proposée, on croyait que cette taxe s’appliquerait uniquement aux propriétaires non résidents/étrangers de biens immobiliers canadiens. Il s’avère que certains Canadiens seront également tenus de produire une déclaration (même s’ils n’ont pas à verser la TLSU), à défaut de quoi ils pourraient se voir imposer des pénalités élevées. Cela est dû au fait que la définition de « propriétaire exclu » n’englobe pas certaines structures de propriété.
Voici un aperçu des personnes physiques ou morales qui doivent produire une déclaration et des exemptions possibles.
Qui doit produire une déclaration?
Tous les propriétaires inscrits, sauf s’ils sont considérés comme des propriétaires exclus, sont tenus de produire une déclaration (le nouveau formulaire UHT-2900), accompagnée d’une déclaration complète sur l’utilisation actuelle pour chaque immeuble résidentiel qui leur appartient.
Un propriétaire exclu peut être :
- Un citoyen canadien ou un résident permanent du Canada.
- Une société canadienne dont les actions sont cotées en bourse.
- Un fiduciaire d’une fiducie aux parts largement réparties, d’une fiducie de fonds commun de placement ou d’une fiducie de placement immobilier.
- Un organisme de bienfaisance enregistré, une coopérative d’habitation, un organisme municipal, un établissement public ou un corps dirigeant.
Cette liste comporte des exceptions notables : toutes les sociétés privées, sociétés de personnes et fiducies, ainsi que les personnes qui ne sont pas des citoyens ou des résidents permanents du Canada doivent produire une déclaration et déterminer ensuite si elles peuvent demander une exemption pour ne pas avoir à verser la TLSU. Si plusieurs personnes sont propriétaires d’un immeuble résidentiel, chacune d’elles doit déterminer si elle est tenue de produire une déclaration et si elle a droit à une exemption.
Un propriétaire qui ne produirait pas de déclaration s’expose à une pénalité minimum de 5000 $ dans le cas d’un particulier et de 10 000 $ dans tous les autres cas.

Qui doit payer la taxe?
Les propriétaires qui doivent produire une déclaration peuvent demander une exemption pour un immeuble résidentiel (y compris pour une maison unifamiliale, jumelée ou en rangée, ou un logement en copropriété) qui répond à l’un des critères suivants :
- Lieu de résidence principal du propriétaire, de son époux, conjoint de fait ou enfant
- Immeuble locatif occupé au moins 180 jours par année
- Ne convient pas à une occupation à l’année ou est inaccessible durant certaines saisons
- Est inhabitable pendant un certain nombre de jours en raison d’une catastrophe, de conditions dangereuses ou de rénovations
- Nouvelle construction qui ne sera pas achevée en grande partie au plus tard le 31 mars de l’année civile
- Résidence secondaire située dans une région admissible du Canada et utilisée pendant au moins 28 jours au cours d’une année civile
La TLSU n’est pas exigée si le propriétaire :
- est décédé au cours de l’année;
- est une société canadienne dont moins de 10 % des droits de vote appartiennent à des étrangers;
- est une société de personnes dont tous les membres sont des propriétaires exclus ou des sociétés canadiennes dont moins de 10 % des droits de vote appartiennent à des étrangers;
- est une fiducie dont tous les bénéficiaires sont des propriétaires exclus ou des sociétés canadiennes dont moins de 10 % des droits de vote appartiennent à des étrangers.
Toutefois, ces propriétaires devront quand même produire une déclaration pour bénéficier d’une exemption.
Les exemples qui suivent illustrent quelques-unes des complexités associées à la nouvelle taxe sur les logements sous-utilisés :
- Les résidents américains qui sont propriétaires d’une résidence secondaire au Canada doivent produire une déclaration de la taxe sur les logements sous-utilisés et demander une exemption pour éviter de payer la taxe, sauf s’ils sont citoyens canadiens. Ils n’ont pas alors à produire de déclaration.
- Les résidents canadiens qui possèdent à titre personnel un immeuble résidentiel qu’ils louent ou qu’ils utilisent à des fins personnelles pendant toute l’année n’ont pas à produire une déclaration de TLSU. Toutefois, s’ils possèdent cette propriété par l’entremise d’une fiducie ou d’une société, celle-ci doit produire une déclaration et demander une exemption pour ne pas payer la TLSU.
- Même si l’exercice financier d’une société privée canadienne ne correspond pas à l’année civile, si elle est propriétaire d’un immeuble résidentiel au 31 décembre, elle doit produire une déclaration au plus tard le 30 avril. La société qui possède plusieurs immeubles doit produire une déclaration pour chacun d’eux, même si elle peut demander une exemption.
Nous prévoyons que l’ARC continuera d’apporter des clarifications au sujet de ces nouvelles règles. L’ARC a annoncé en mars 2023 un allègement transitoire applicable la première année de l’administration de la TLSU. L’ARC renoncera à l’application des pénalités et intérêts relatifs à toute déclaration de la taxe sur les logements sous-utilisés produite en retard et à toute TLSU payable versée en retard, pourvu que la déclaration soit produite et la taxe soit payée au plus tard le 31 octobre 2023.
Dans le doute, demandez conseil
Si, au 31 décembre, vous étiez propriétaire d’un immeuble résidentiel (surtout si vous l’étiez par l’entremise d’une société, d’une société de personnes ou d’une fiducie), nous vous invitons à consulter votre comptable pour savoir si vous devez produire une déclaration et si vous pouvez vous prévaloir d’une des exemptions offertes.
Ce document, rédigé et publié par IG Gestion de patrimoine, contient des renseignements de nature générale seulement. Son but n’est pas de vous inciter à acheter ou à vendre des produits de placement précis ni de fournir des conseils juridiques, fiscaux ou de placement. Il convient d’obtenir des conseils adaptés à votre situation personnelle auprès d’un conseiller ou d’une conseillère d’IG Gestion de patrimoine.