Cet écart de valeur peut survenir avant la clôture, ce qui complique le financement, ou après, auquel cas la valeur de la propriété est inférieure au solde hypothécaire. Dans les deux cas, les conséquences juridiques, financières et fiscales peuvent être lourdes.
Cet article présente les principaux éléments dont les acheteuses et acheteurs doivent tenir compte avant de conclure ou de tenter de se retirer d’une entente d’achat de condo en préconstruction.
Aspects juridiques : peut-on se désister?
Les gens croient souvent à tort que, si la valeur est inférieure au prix d’achat avant la date de clôture, ils ont le droit d’annuler l’achat et qu’ils perdront leur acompte. En réalité, c’est bien plus compliqué.
Chaque contrat d’achat est unique, et les clauses varient considérablement d’un promoteur immobilier à l’autre. Certains contrats accordent des droits étendus au promoteur, tandis que d’autres laissent place à une certaine négociation. C’est pourquoi, avant de signer quoi que ce soit, il est important de consulter un(e) avocat(e) spécialisé(e) en immobilier qui connaît bien les contrats préliminaires.
Même si le contrat prévoit que le promoteur gardera l’acompte en cas de manquement de la personne qui achète aux obligations contractuelles, il est fréquent qu’il donne aussi le droit au promoteur de poursuivre les acheteuses et acheteurs afin d’obtenir le solde du prix d’achat convenu. Par exemple, si vous avez convenu d’acheter un condo pour 700 000 $ et qu’il est maintenant évalué à 600 000 $, si vous vous désistez, vous pourriez avoir à payer non seulement l’acompte de 35 000 $, mais aussi les 665 000 $ restants.
En résumé, vous ne perdrez pas seulement votre acompte si vous vous dérobez à vos obligations contractuelles. Pour les personnes incapables ou réticentes à conclure la transaction, les conséquences financières peuvent être dévastatrices. D’où l’importance de consulter un(e) avocat(e) spécialisé(e) en immobilier dès que possible, si les circonstances changent, afin de maintenir le dialogue avec le promoteur par l’entremise de cette personne.
Aspects fiscaux : peut-on utiliser une perte?
Un autre élément complexe à ne pas oublier est le traitement fiscal. Lorsqu’un condo est vendu à perte, est-il possible d’utiliser cette perte pour réduire son fardeau fiscal? En réalité, tout dépend de l’intention initiale au moment de l’achat et de l’usage réel du bien.
- Usage personnel – Si le condo a été acheté pour servir de résidence principale, de chalet ou pour un usage personnel, la perte n’est pas déductible. Même dans des cas particuliers, par exemple, si vous achetez un condo pour loger vos parents et vous fixez un loyer symbolique, l’Agence du revenu du Canada (ARC) pourrait considérer qu’il s’agit d’un usage personnel.
- Investissement locatif à long terme – Si l’intention est de louer le condo pour générer des revenus, une vente à perte est généralement considérée comme une perte en capital. Au Canada, seulement 50 % de cette perte peut être utilisée pour réduire les gains en capital; par conséquent l’avantage fiscal immédiat est moins intéressant.
- Revente rapide (opération immobilière de vente-achat) – Si l’objectif était de revendre rapidement pour obtenir un profit, l’ARC pourrait considérer le condo comme un bien figurant dans un inventaire plutôt que comme un bien en immobilisation. Dans ce cas, la perte serait une perte d’entreprise et donc entièrement déductible du revenu. Toutefois, cette stratégie exige de prouver l’intention de revente dès l’achat. Les preuves pertinentes peuvent être une revente rapide, un historique de transactions similaires ou un document indiquant qu’il s’agit d’une stratégie de placement. En l’absence de telles preuves, l’ARC risque de contester l’usage de la propriété et de la considérer comme un bien en immobilisation.
TPS/TVH : Bon à savoir
En plus de l’impôt sur le revenu, toute personne qui achète un condo sur plan risque de devoir payer la taxe sur les produits et services (TPS) ou la taxe de vente harmonisée (TVH). La réglementation peut varier en fonction de l’usage prévu de la propriété.
Usage personnel ou location à long terme : la TPS/TVH ne s’applique généralement pas à la revente.
Location à court terme ou revente rapide : si le condo est mis en location sur des plateformes comme Airbnb ou acheté pour être revendu, la vente pourrait être assujettie à la TPS/TVH. Sans une bonne planification, cette façon de faire peut engendrer des coûts importants.
C’est pourquoi il est essentiel d’obtenir des conseils fiscaux professionnels pour éviter des surprises.
L’intention : un facteur déterminant
Que ce soit sur le plan juridique ou fiscal, l’intention est cruciale. Les raisons derrière l’achat du condo, l’utilisation prévue de celui-ci et la façon dont vous en faites véritablement usage peuvent toutes influencer votre responsabilité légale et les incidences fiscales. Cependant, il n’est pas toujours facile de prouver ses véritables intentions. Les tribunaux et les autorités fiscales ne se fient pas uniquement à vos déclarations : ils examinent vos actions dans le temps.
Par exemple, si vous dites avoir acheté pour louer, mais que vous ne l’avez jamais loué, il sera difficile de déclarer une perte en capital. De même, le fait d’acheter plusieurs condos sur plan et de les revendre rapidement peut mettre la puce à l’oreille à l’ARC, qui pourrait interpréter ces transactions comme des opérations commerciales.
Tendances générales du marché
Les difficultés éprouvées par les personnes désirant acheter un condo sur plan reflètent des tendances plus larges dans le marché immobilier canadien. La hausse des taux d’intérêt, le resserrement des règles d’admissibilité aux prêts hypothécaires, la volatilité des prix des propriétés sont tous des facteurs qui augmentent le risque lié à l’achat d’un condo plusieurs années à l’avance. Pour les promoteurs, le fait que les gens se désistent peut avoir des répercussions sur le financement et la réalisation des projets. Pour les acheteuses et acheteurs, ces risques soulignent l’importance de se préparer à toute éventualité; pas seulement au scénario optimiste d’une hausse de la valeur et d’un financement accessible.
Pratiques exemplaires pour les acheteuses et acheteurs
Compte tenu des enjeux, comment se protéger adéquatement? Voici quelques conseils :
- Obtenir des conseils juridiques dès le début du processus d’achat : faites toujours examiner votre contrat d’achat par un(e) avocat(e) spécialisé(e) en immobilier avant de le signer. Les contrats de promoteurs sont souvent rédigés à leur avantage, et seul un regard averti peut repérer les clauses problématiques.
- Déterminer les options de financement : avant d’aller de l’avant avec l’achat, confirmez auprès de votre prêteur si vous avez une marge de manœuvre advenant le cas où la valeur établie par un évaluateur agréé serait en deçà des attentes. Une préautorisation hypothécaire ne garantit pas l’obtention d’un prêt.
- Documenter clairement vos intentions : garder toute preuve relative à l’utilisation prévue du condo. Par exemple, si vous souhaitez le louer, conservez tous les documents relatifs à vos activités de marketing, vos contrats de location et les prévisions relatives aux revenus de location.
- Prévoir les implications fiscales : consultez un(e) fiscaliste pour savoir comment votre propriété sera classée. Vous devez connaître les différences entre un bien à usage personnel, un bien en immobilisation et un bien figurant dans un inventaire.
- Se préparer aux imprévus : partez du principe que les conditions du marché peuvent se détériorer entre la date d’achat et la date de clôture. Soumettez votre plan à divers scénarios : évaluation à la baisse, hausse des taux d’intérêt et conséquences fiscales inattendues.
Conclusion
L’achat d’un condo sur plan peut être une belle occasion, mais les risques qui y sont associés sont souvent sous-estimés. Une évaluation à la baisse, un contrat prévoyant des clauses limitatives ou une mauvaise planification fiscale peuvent entraîner des pertes financières importantes.
Il ne faut pas oublier que chaque situation est différente. Le contrat, l’utilisation prévue de la propriété et les conditions du marché sont tous des variables qui rendent chaque situation unique. C’est pourquoi il est essentiel d’obtenir des conseils juridiques, fiscaux et financiers adaptés à votre situation. En abordant l’achat d’un condo sur plan avec lucidité et en s’appuyant sur une expertise professionnelle, les acheteuses et acheteurs peuvent mieux gérer les risques et ainsi profiter des avantages qu’offre ce segment du marché immobilier.
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